#5 Consejos para comprar una vivienda

Entonces, si quiero comprar una casa o un piso ¿qué pasos debería seguir? 🤔

1- Presupuesto

Te recomendamos que tengas clarísimo cuánto dinero dispones para comprar tu vivienda. 

• Lo primero de todo, si vas a pedir hipoteca tienes que tener ahorrado mínimo el 20% del valor del inmueble (Es MUY IMPORTANTE que la tasación bancaria y el precio en el que se compra la vivienda sean lo más parecidos posibles). Si la tasación sale bastante más baja que el precio de compra, tienes un gran problema. Te pueden denegar la hipoteca y lo peor de todo es, que si has firmado un contrato de arras, perderás el dinero aportado (normalmente un 10% del valor del inmueble).

Además, el banco te va a cobrar:

                       – Tasación oficial en torno a 200-400€ dependiendo de la vivienda y la Comunidad Autónoma. 

                       – Seguros varios, alarmas… que probablemente no necesites pero en teoría “te conceden el préstamo gracias a contratar estos servicios” o “los intereses son mejores”. 

                        – Además hay que tener en cuenta la comisión de apertura de hipoteca, la comisión del estudio de ésta y los costes de los productos vinculados a ésta como por ejemplo una tarjeta de crédito. 

                         – No nos cansaremos de aconsejaros que vayáis a todos los posibles bancos y comparéis. Os podéis sorprender de la diferencia que hay entre sí.  Desde la Llave Brillante os proporcionaremos contacto directo con una empresa que se encarga de miraros la hipoteca con diferentes entidades bancarias y, lo mejor de todo, es que no os movéis de casa. 

• Por otro lado, deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto es obligatorio y oscila entre el 4% y el 10% del precio del inmueble, varía según la comunidad autónoma. Es importante que sepas que algunas comunidades ofrecen bonificaciones en este impuesto. Por ejemplo, en el País Vasco puedes llegar a pagar únicamente un 2´5%. 
• Notaría y registro: Obvio, hay que pagar los honorarios de la notaría y el registro de la propiedad. Calcular un 1% de cada cosa, es menos, pero así os llevaréis menos chasco. 
• Y ¿¿si la vivienda está para reformar?? ¡Importantísimo! El banco no te va a dar el dinero para la reforma, lo tienes que tener ahorrado. Y a día de hoy, el material de construcción está por las nubes, así que si te decides por comprar una vivienda para reformar, tienes que tener un piquito importante de más ahorrado. Sin irnos a grandes calidades y a no ser que conozcas a personas del sector muy allegadas estamos hablando de 900-1000€/m² por una reforma integral.  
• Mobiliario, aunque la vivienda esté reformada, probablemente querrás darle tu toque personal. Esto, dependiendo de gustos y sobre todo de calidades nos vamos a menor o mayor importe, pero lógicamente tenemos que tenerlo en cuenta. ¡No vamos a dormir en el suelo!
• Gastos de comunidad y posibles derramas. El gasto de comunidad, va a ser mensual, tienes que tener claro cuánto vas a tener que pagar al mes y si hay posibles derramas. 
• Comisión de la inmobiliaria. No hay absolutamente nada por ley, que regule los honorarios de una inmobiliaria. Hay quienes le cobran al propietario, otras al comprador, otras a ambas partes y otras inflan precio y no se sabe a quién realmente le están cobrando. Hay que tener mucho cuidado con este tema, porque si no os lo especifican y os están inflando los honorarios en el precio de la venta del inmueble te están perjudicando. 

En resumen, sin contar con una posible reforma, derrama, el mobiliario y honorarios de la inmobiliaria, tendrás que hacerte a la idea de que tienes que tener ahorrados más o menos el 30% del valor de la vivienda.

2- Zona

Delimita la zona en la que te gustaría vivir. No es lo mismo la parte vieja de una ciudad, que su ensanche, barrios colindantes o pueblos cercanos. 

Asegúrate de que la zona que elijas, el entorno, es adecuado a tus necesidades y estilo de vida. Dependiendo de si tienes hijos y necesitas una ubicación cercana a parques y/o colegios, si te gusta hacer deporte y necesitas zonas verdes para salir a correr o andar, si eres una persona muy tranquila y necesitas calma o por el contrario si eres una persona muy activa y que te gusta tener bares y tiendas debajo de casa. Todas estas preguntas deberías hacerlas antes de comenzar a buscar vivienda. 

La zona o entorno perfecto no existe, depende de las necesidades, costumbres, hábitos y gustos de cada uno. 

Nunca te dejes llevar solamente por las emociones: “mi familia, amigos viven ahí así que yo también” “Este barrio está de moda”. A lo largo de nuestra experiencia como agentes inmobiliarios, hemos oído cantidad de veces este tipo de frases y a los pocos años estas personas acaban vendiendo esa vivienda que compraron creyendo que era la ideal, simplemente porque su amigo vivía al lado. 

Otro consejo fundamental, es que pasees por la zona, si puede ser varias veces al día, en diferentes horarios y te imagines vivir ahí. 

3- Orientación de la vivienda

Todo lo que veas dentro de la vivienda lo podrás cambiar, sin embargo, si la vivienda es interior o exterior y  su orientación jamás lo vas a poder cambiar. Muy poca gente le da importancia a esto y es que dependiendo de las horas de luz natural que tengas al día puedes ahorrar o despilfarrar mucho dinero.

  Ten claro, si quieres una vivienda con vistas despejadas, si te da igual tener al vecino enfrente (que casi le puedes dar la mano 😅) o  si te da igual tener alcobas (habitaciones sin ventana muy típicas en la parte vieja de una ciudad). 

Como dato curioso, hay viviendas interiores que pueden llegar a ser más luminosas (sobre todo por su altura) que una vivienda exterior, así que no descartes (en los filtros de los portales inmobiliarios)  las interiores porque te puedes llevar más de una sorpresa positiva. 

Y en cuanto a la orientación, ¿cuál es la mejor? Depende, depende de muchos factores. Sin embargo, hay numerosos estudios que dicen que la mejor orientación en el NORTE de la península es la ubicada al suroeste, ya que pensando sobre todo en invierno, la vivienda conseguirá mantener bien el calor interior. Por contra, en las zonas más calurosas, la mejor orientación sería el noreste. 

¡Ojo! Si tienes una muy buena orientación pero JUSTO tienes edificios grandes enfrente o al lado de la vivienda que te gusta, van a impedir que los rayos del sol lleguen al piso en cuestión. 

Si tienes hijos, la ubicación de sus dormitorios será probablemente más importante que la tuya porque van a pasar más horas en su habitación que tú, tenlo en cuenta. 

4- Visitas a la vivienda 

Realiza tantas visitas sean necesarias para estar más segur@ de la decisión que vas a tomar, que no  te de apuro por el propietario o agente inmobiliario (depende de quién te la enseñe) ir las veces que tú necesites. 

Cuando compramos un abrigo, antes de pasar por caja, nos cercioramos si tiene la cremallera en perfectas condiciones, si no tiene hilos raros por ahí que puedan hacer que se rompa enseguida el abrigo, si los bolsillos están bien rematados… 

Si me arrepiento de comprar el abrigo, en la mayoría de tiendas  me devuelven el dinero o puedo cambiarlo por otro, ¡UNA CASA NO! Por eso, antes de tomar una decisión, analiza todas las esquinas de la vivienda “con lupa” 🧐. 

Mira junto a las ventanas, paredes, suelos y techos. Cualquier manchita oscura o abombamiento puede ser signo de humedad. Un gran enemigo difícil de combatir 😕. 

Te aconsejamos que si has ido a hacer una 1ª visita por la mañana y, obviamente te puede llegar a encajar la vivienda, vuelvas otro día por la tarde. ¡Ve la vivienda con la luz natural! En casa no vas a estar todas las horas con luz artificial. Y además, de esta manera podrás también chequear posibles ruidos de la propia calle o vecinos. 

Cerciorate del tipo de calefacción, no es lo mismo que sea central, individual, eléctrica o que directamente no tenga. Esto, junto con la calidad de las ventanas, orientación y estado del edificio, puede ayudar a que nuestro bolsillo mes a mes se vea o no afectado, sobre todo en invierno. 

Pregunta, pregunta y pregunta, en las visitas es el momento de preguntar todo lo que necesites saber, te vas a gastar bastantes miles de euros y necesitas saber lógicamente bastantes aspectos importantes. 

5- Estado del edificio 

En nuestro post ¿Qué es la ITE? ¿Estoy obligado a pasarla? Hablamos de cómo cerciorarnos  si un edificio está en buen estado o puede tener derramas a corto plazo. Te recomendamos que lo leas detenidamente porque una simple llamada por ejemplo al administrador de fincas para preguntar ¿qué tal está tejado y fachada? te puedes ahorrar un buen disgusto. 

Cruza la calle, mira el edificio de arriba abajo y de abajo arriba. Si tiene ascensor el edificio, sube por él y baja por las escaleras. Si los edificios de alrededor del que te gusta tiene la envolvente hecha y el tuyo no la tiene aún……. amig@ más pronto que tarde tendrás una sorpresita 😰. 

6- Pide documentación

Antes de hablar de una posible negociación, pide tres documentos fundamentales: la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética y la nota simple. 

• Si una vivienda no tiene la cédula de habitabilidad (por ejemplo en Pamplona, en Pais vasco no pasa) no podrás comprar esa vivienda si necesitas hipoteca. Es primordial. 

• Gracias al certificado de eficiencia energética podrás conocer el consumo energético y la eficiencia del inmueble. 

• La nota simple es fundamental para saber si esa vivienda tiene cargas, qué tipo de cargas (no es lo mismo una hipoteca que un embargo o cargas por servidumbre), si existe arrendamiento… 

Cerciórate de los 3 documentos, el dueño o la inmobiliaria te los debería de facilitar. Importante que des este paso antes de hablar de precio. Lógico, no vas a empezar a negociar si esa vivienda no tiene cédula de habitabilidad, por ejemplo. 

7- Negociación

Llega el momento de hablar de precio, “me ha gustado la vivienda, la he visitado varias veces para cerciorarme de la compra que voy a realizar y quiero llegar a un acuerdo en el precio, ya que me parece excesivo.”  

Para empezar, negociar, no es lo mismo que regatear. Cuando negociamos el precio de una vivienda lo hacemos con una razón de peso, algo que lo justifique. La mayoría de los compradores van al regateo puro y duro y creernos que así no conseguirás mucho y menos si no hay un agente intermediario. 

Tendrás que negociar un precio razonable que se ajuste a su precio actual en el mercado. Compara su precio con el de otras viviendas de características similares y consulta el precio del metro cuadrado de la zona en los diferentes portales inmobiliarios. En muchas ocasiones, la parte vendedora suele sacar el inmueble a la venta en torno a un 10-20% por encima del precio que aceptaría. 

No es una tarea fácil, obviamente por esto y muchísimas más cuestiones existimos los agentes inmobiliarios, pero bueno es el momento de “jugar” y descubrir hasta dónde podrás negociarlo.

8- Formalización de la compra

Nuestro mayor consejo es que si hasta ahora no has estado de la mano con un intermediario, es el momento de contactar con uno. 

Existen en internet muchos contratos de arras pero lógicamente si no eres abogado no sabes que estás firmando y FIRMAR UN CONTRATO DE ARRAS no es ninguna tontería, por ello en la mayoría de los casos el mejor dinero invertido es pagar a un profesional y estar respaldado ante cualquier problema. 

¿Cómo se queda la vivienda? ¿Amueblada? ¿Totalmente vacía? Es fundamental que adjuntes al contrato de arras un anexo especificando  cómo se queda la vivienda. La inmobiliaria (o si lo haces por tu cuenta) DEBÉIS INCLUIR  FOTOS del estado en el que se venderá. Esto no es ninguna tontería, se puede evitar un gran problema haciendo este anexo. 

9- Elevación a escritura pública (notaria)

Terminamos nuestro post con UN CONSEJO IMPORTANTE: 24 horas antes de notaría pide que se realice una visita previa a la vivienda para verificar que se queda exactamente igual que como se había pactado en el contrato de arras y en su anexo de mobiliario. Si existiera cualquier imprevisto tienes tiempo de sobra para remediarlo. Esta visita previa debe de ir marcada en una cláusula en el contrato de arras, así la parte propietaria no podrá oponerse a esta visita. 

Si has llegado hasta aquí, probablemente después de leer todo este post se te han quitado las ganas de comprarte casa, perdónanos esa no era nuestra intención. 

Pero no te vamos a vender la moto diciéndote que la adquisición de una vivienda es un proceso súper sencillo y que lo vas a pasar de maravilla, haciendo visitas, visitas y visitas  y negociando con propietarios. Es una de las decisiones (en cuanto a la compra de un bien material) más importantes que vas a tomar a lo largo de tu vida, por eso no es un proceso sencillo. 

Nuestro último consejo es que te dejes asesorar y ayudar por LA LLAVE BRILLANTE con la compra de tu vivienda. Como has podido ver en el post no es algo fácil, pero nosotros estamos acostumbrados a lidiar en todos estos puntos para que la compra de tu vivienda sea lo más limpia y satisfactoria posible. 

No te olvides de compartir este post si te ha servido de ayuda 😉